Одна из главных особенностей австрийского рынка недвижимости состоит в том, что правительство страны заботится о своих гражданах и старается пресечь все возможные спекуляции иностранцев, которые располагают свободными деньгами и стремятся вложить их максимально выгодно для себя.
Строгая регламентация
Для урегулирования этих процессов в Австрии существует целый ряд ограничивающих законопроектов. Примером могут служить почти полный запрет смены профиля купленной сельскохозяйственной земли, обложение ее очень высокими налогами в случае скорой перепродажи и другие меры по обеспечению стабильности рынка недвижимости в стране. Например, иностранец, который купил недвижимость в Австрии, захотел ее продать в течение первых 10 лет по прошествии приобретения в пользование. В этом случае доход, который он получит от продажи, будет облагаться подоходным налогом в 34%, исключая те случаи, когда на объекте была произведена более чем 30-ти процентная перестройка.
Кроме того, существующая в Австрии система ипотечных кредитов характеризуется высокой степенью доступности, что создает удовлетворенный спрос на рынке недвижимости среди самих австрийцев. Поэтому никто не станет арендовать квартиру по цене в 10% от ее стоимости, когда есть возможность приобрести эту квартиру, взяв ипотечный кредит в размере 5% стоимости. В результате этого в стране сложилась ситуация, обеспечивающая невысокий рост цен на недвижимость (всего около 3-4% в год), практически не превышающий естественную инфляцию, но при этом стабильный и не прекратившийся даже в условиях кризиса.
Закон о сделках по покупке недвижимости
Поражающая красота природы Австрии является общепризнанным фактом, обеспечивающим ей высокое развитие сферы туризма. Однако примерно 30 лет назад населению страны пришлось буквально отвоевывать все эти красоты у немцев, страстно желающих скупить огромные пространства австрийской земли по сравнительно небольшим ценам. Правительство понимало, что если продать все федеральные земли иностранцам, то граждане страны будут вынуждены арендовать у них жилье. Кроме того, непонятно чем граждане станут заниматься после того, как продадут свои квартиры и дома и потратят вырученные деньги. Таким образом и родилось решение о введении закона о сделках по покупке недвижимости, для каждой из которых отныне стало необходимо получить обязательное разрешение у местных властей. При этом специально для иностранцев существует особая процедура. И если в случае с некоторыми другими странами подобные законы обычно превращались в пустую формальность, которую на деле никто не исполнял, то австрийские власти всерьез стали рассматривать каждую такую сделку в индивидуальном порядке. В каждом конкретном случае потенциальному иностранному покупателю нужно максимально полно объяснить властям, для чего он желает приобрести это жилье. Причем вариант ответа типа «просто дом для отдыха» не будет удовлетворен положительным решением в 80-ти процентах случаев. Все эти меры правительства Австрии связаны с тем, что оно не хочет, чтобы недвижимость страны превратилась в несбыточную мечту для ее собственных граждан. Однако одновременно с этим оно заинтересовано в том, чтобы респектабельные и обеспеченные люди переезжали сюда жить на постоянной основе.
Особенности рассмотрения заявки
Таким образом, любой иностранец, покупающий недвижимость, должен объяснить, зачем она ему нужна и какую непосредственную пользу он принесет Австрии. При этом в каждой федеральной земле на этот случай существует свой конкретный свод законов и постановлений. Например, представители власти могут даже съездить на место и опросить соседей на предмет того, не против ли они соседства с этим покупателем. Законодательство страны в этой сфере постоянно изменяется и совершенствуется, идя в ногу со временем. Примером может служить закон, согласно которому больше не разрешается селить иностранцев рядом в большом количестве во избежание образования «гетто» и обеспечения более активного процесса ассимиляции.
Помимо указания реальной цели покупки, важно понимать, что она должна соответствовать местному законодательству. Например, как в случае с продажей животноводческой фермы в Тироле. Купить ее сможет только фермер, который обязуется поддерживать на ее территории сельское хозяйство, несмотря на весь ее потенциал в плане построения закрытой резиденции или виллы. Однако не стоит думать, что правительство Австрии специально ущемляет права иностранных граждан в вопросе покупки местной недвижимости. Такие же в точности правила распространяются и на самих австрийцев. Примером может послужить недавний отказ в приобретении одной из таких ферм действующему министру финансов.
Тем не менее, процедура приобретения недвижимости в Австрии для самих австрийцев, разумеется, упрощена в сравнении с иностранцами хотя бы в том отношении, что им не надо указывать причину выбора Австрии. Зачастую первая реакция иностранцев на подобные правила негативная, и это логично. Но приехав в Австрию, сразу понимаешь, зачем существуют все эти законы и ограничения. Тем более что у состоятельного и состоявшегося человека, чистого перед законом, не возникнет никаких проблем с покупкой. Разумеется, существует множество нюансов в этом вопросе, но порядок и законы, существующие на рынке недвижимости Австрии, могут послужить отличным примером для России.
Процесс оформления покупки
Перед покупкой каждого объекта недвижимости подписывается договор, в котором указывается адрес дома или квартиры, с его/ее стоимостью, а также размер ежемесячных выплат по содержанию и оплата услуг риэлтора – 3%+20% НДС. В результате подписания этого договора защищаются как права покупателя, так и права риэлтора, что обеспечивает максимально открытую работу на стороне клиента. Для осуществления резервации за собой объекта недвижимости покупатель обычно делает письменное предложение через агентов. Особенное внимание уделяется тому факту, что продавцу придется ждать, пока покупатель получит разрешение на приобретение недвижимости от местных властей. Поэтому торг не всегда уместен. После этого хозяин устанавливает сумму вносимого залога и составляется договор о купле-продаже.
Таким образом протекает подавляющее большинство сделок в Австрии, и надо понимать, что попытка обойти риэлтора, скорее всего, будет негативно воспринята продавцом, что приведет к тому, что сделка не состоится. В отношении же к российским гражданам у австрийцев очень осторожный подход. Например, любой австрийский банк может спокойно отказать нашему соотечественнику в кредите. И точно так же может отреагировать и продавец недвижимости, если узнает, что его предложение заинтересовало кого-то из России. По крайне мере пока не узнает всех подробностей об этом потенциальном покупателе: род его деятельности, наличие семьи и т. д. То же самое касается и местных властей, которые будут рассматривать заявку российского гражданина на получение разрешения на приобретение жилья. Такой уровень осторожности в Австрии, так тщательно поддерживаемый, вполне оправдывает себя на деле.