Москва, Ленинградское шоссе, 53, к.1

+7 (495) 540 49 52

Круглосуточно

Заказать обратный звонок

ATTENTION of OUR ENGLISH SPEAKING CLIENTS!!!

EstateNetAustria can gladly offer you different types of property meeting all your requirements: Commercial and Investment property, villas, castles, apartments, etc If you wanna purchase property with us please fill in the form at the bottom of the front page and we will be happy to contact you within several hours

Вопрос — ответ

  • Хочу приобрести недвижимость в Австрии. С чего стоит начать?

Правильный вопрос, поскольку в Австрии существует целый ряд ограничений для иностранных покупателей. В первую очередь следует обратить внимание на то, есть ли у Вас гражданство Евросоюза или же вид на жительство в Австрии. Если имеется гражданство ЕС, то вам доступно жилье в любом регионе. В случае, если имеется вид на жительство (неважно, у вас или у кого-то из ваших родственников), то вам доступно жилье практически по всей стране, кроме таких регионов как Тироль и Форальберг. В случае, если нет ни того, ни другого, то ваш выбор ограничивается несколькими населенными пунктами, в которых разрешается продажа жилья для неграждан ЕС (Грац, Хартберг, Фюрстенфельд и др.).

Также следует учесть, каким образом вы собираетесь приобретать недвижимость: через физическое или юридическое лицо. Для юридических лиц ограничений значительно меньше, нежели для физических. Вопросы о продаже недвижимости физическим иностранным лицам решаются местными властями.


 

  • Как можно получить вид на жительство?

Niederlassungsbewilligung (вид на жительство) в Австрии могут получить те люди, которые собираются жить на территории страны в течение полугода и более. Они должны иметь постоянную работу или же быть рядом с близкими, в случае если те – резиденты Австрии.

Человек, получивший ВНЖ, обязан платить все налоги. Семья этого человека получает право пользоваться соц. и мед. обслуживанием.

Для получения ВНЖ требуется знание языка (базовый уровень), медицинская страховка, а также наличие жилья – собственного или арендованного. Другие требования будут зависеть от типа ВНЖ.

Гарантировать получение ВНЖ не может никто – практически в каждом округе имеется своя комиссия, принимающая решения по данному вопросу. Карта вида на жительство действительна в течение года.


 

  • Какие бывают виды ВНЖ в Австрии?

Существует несколько видов:

А) ВНЖ без права на работу.  Данный тип подходит для обеспеченных людей. Для получения нужно подтвердить свои финансовые возможности (доход должен составлять от 2 тысяч евро в месяц на каждого члена семьи). Еще необходима выписка с банковского счета, на котором должно быть минимум 20 тысяч евро на взрослого и 10 тысяч на ребенка. Могут потребоваться справки об отсутствии судимости, а также документы о рождении и образовании.

Б) ВНЖ с правом на работу. Предоставляет право на проживание и занятие как самостоятельной, так и несамостоятельной трудовой деятельностью. Всем желающим получить этот ВНЖ необходимо будет сдать тест, включающий в себя проверку знаний, умений и навыков, уровня владения английским и немецким языками и т.д.  Кроме того, необходимо будет подтвердить свой минимум доходов.

Известно несколько видов такого ВНЖ: специальная карта для высококвалифицированных кадров по определенным профессиям; карта для иных специалистов высокой квалификации; карта для иностранных выпускников австрийских учебных заведений; карта для предпринимателей.

В) ВНЖ для студентов. Выдается студентам, обучающимся на дневной форме в австрийских высших учебных заведениях. Если после зачисления студент не владеет языком, то ему дается несколько лет на его изучение – перед непосредственным началом обучения. Впрочем, базовые навыки должны быть. Шанс зачисления будет зависеть от количества обучающихся на факультете: при достаточном наборе велик риск отказа.


 

  • Каким образом можно получить гражданство?

По общему правилу, для получения гражданства в Австрии необходимо подтверждать ВНЖ в течение 10 лет. В случае заключения брака с человеком, имеющим гражданство, срок может быть сокращен до 4 лет.

Также получить паспорт гражданина можно при внушительных инвестициях в экономику страны. Средства могут быть вложены в бизнес, создающий рабочие места или увеличивающий уровень экспорта страны. Минимальная инвестируемая сумма – 10 миллионов евро.

Следует помнить, что имея паспорт австрийца, от гражданства в другой стране придется отказаться.


 

  • Какую недвижимость может купить иностранец? Нет ли каких-либо ограничений на покупку квартир, домов и дач?

В Австрии существует несколько видов жилой недвижимости.

А) Недвижимость для постоянного проживания – Hauptwohnsitz.

Б) Недвижимость для временного проживания – Zweitwohnsitz.

В) Недвижимость для сдачи в аренду туристам – touristiche Nutzung.

Первый тип предполагает почти круглогодичное проживание в купленной недвижимости. Соответственно, для этого необходим ВНЖ + регистрация в налоговых органах. В самой недвижимости можно жить самому, а можно сдавать в долгосрочную аренду человеку, зарегистрированному по месту проживания.

Второй тип недвижимости предполагает временное проживание. Соответственно, вы можете сами проживать в ней лишь временно, в остальное время сдавая в кратко- или долгосрочную аренду.

Третий же предполагает, что владельцы живут в жилье только небольшое количество дней, которое оговаривается заранее. Все остальное время в году недвижимость сдается через управляющую компанию.


 

  • Какие налоги платятся при покупке?

Каждый покупатель недвижимости в Австрии обязан уплатить налог на передачу права собственности, который составляет 3,5 % от общей стоимости объекта. Кроме того, оплачивается регистрация в поземельной книге – 1,1% от общей стоимости.

В случае, если приобреталась новостройка, уплачивается 20% НДС, который часто включен в стоимость.


 

  • Как проходит сделка?

После того, как клиент выбрал объект, риэлтор и юрист приступают к оформлению. Внесение имени собственника в кадастр и юридическое оформление может занимать до трех месяцев. Имеется несколько этапов сделки:

  1. Соглашение о покупке (устное или письменное)
  2. Передача задатка
  3. Регистрация юридического лица (в случае необходимости). По времени это занимает от одной до двух недель
  4. Получение разрешения на приобретение – для людей, не являющихся гражданами ЕС. На эту операцию обычно тратится на от 6 до 8 недель.
  5. Оформление и подписание итогового договора купли-продажи, перевод оставшейся части денег.
  6. Регистрация прав в земельном кадастре.

  • Имеется ли возможность взять ипотечный кредит?

Да. При этом следует воспользоваться услугами таких банков, как Bank Austria, Erste Group, Immo-Bank, ING-DiBa Direktbank Austria, Raiffeisen Bankengruppe.

Более того, даже если имеется возможность приобрести недвижимость за свой счет, задумайтесь о взятии ипотечного кредита – это дает целый ряд преимуществ. Во-первых, в таком случае будет легче пройти проверку на легальность средств – каждый иностранец должен предъявить доказательства того, что его деньги получены честным путем. При работе с кредитом нужда в такой проверке отпадает. Во-вторых, хорошая кредитная история станет большим плюсом при оформлении ВНЖ. В-третьих, в случае, если покупка совершается с целью последующей сдачи в аренду, кредит обеспечит некоторые налоговые преимущества. Заявление на получение кредита рассматривается в течение 2-3 недель.


 

  • Каковы условия получения кредита?

В Австрии получить ипотечный кредит можно на достаточно выгодных условиях. Процентные ставки достаточно низки – 2-3,5 % (для сравнения — в РФ минимальный показатель – 12%).  Сроки варьируются от года до 25 лет.

Первоначальный взнос не может быть ниже 50% (в некоторых случаях 70%). В случае, если заемщик уже обладает какой-либо недвижимостью на территории Австрии, он может взять кредит в залог ее – в некоторых случаях это поможет избежать первичного взноса. Минимальный размер кредита – 25 тысяч евро. Максимальный – 180.

Требования к заемщику будут различаться у каждого банка. Как правило, отрицательного ответа можно не опасаться в случае, если после ежемесячной выплаты на счету будет около 2 тысяч евро на человека. Кроме того, к моменту полной выплаты заемщику не должно быть больше 65 лет.


 

  • Какие документы нужны банку для выдачи кредита?
  1. Паспорт
  2. Договор купли-продажи
  3. Справки о доходах (желательно предоставить список легальных доходов за последние пару-тройку лет)
  4. Иные доказательства платежеспособности (выписки из банков и т.д.)

Документы должны быть переведены на немецкий в профессиональном бюро, а сам перевод следует заверить у нотариуса.


 

  • Стоит ли страховать жилье? Сколько примерно стоит страховка?

Если имеется желание – вы вполне можете застраховать собственную недвижимость. На сайтах ведущих австрийских страховых компаний (Versichern24.AT или Zurich Connect.AT) вы сможете воспользоваться онлайн сервисом расчета стоимости.


 

  • Дорого ли содержать жилье в Австрии?

Расходы на содержание жилья в Австрии складываются из двух статей. Первая – это налоги. Вторая – непосредственно коммунальные платежи. Налоги на здания и сооружения обычно не собираются, однако есть налог на землю (Grundsteuer). Владельцы квартир могут вообще его не заметить: чаще всего он включен в ежемесячную плату за квартиру.

Что касается владельцев частных домов, то величина их налога будет зависеть от региона проживания. Уточнить сумму можно в местном отделении финансового ведомства (Finanzamt).

Коммунальные тарифы также будут зависеть от региона проживания. Понятие «коммунальные платежи» в Австрии следует понимать немного иначе, чем в России. В Австрии платятся т.н.  Betriebskosten, которые составляют примерно 2 – 3,5 евро за квадратный метр (для жилья среднего класса).  В эту сумму входит налог на недвижимость, сбор за вывоз мусора и пользование канализацией, ремонт, страховка дома, плата за услуги управляющей компании.  К этой цифре приплюсовываются расходы за пользование электричеством, водопроводом и отоплением, стоимость которых высчитывается по показаниям счетчика.


 

Покупка мини-отелей

В связи с тем, что количество людей, желающих заняться отельным бизнесом в Австрии, неуклонно возрастает, мы подготовили ответы на наиболее популярные вопросы относительно данного вида недвижимости.

 

  • Реально ли купить отель на каком-нибудь популярном курорте?

Это очень сложно, учитывая большую конкуренцию. Отели в таких местах редко продают, а если такое и случается, то по завышенным ценам. На данный момент выгоднее будет обратить внимание на отели в местах, о которых типичный русский турист мог даже и не слышать – Каринтия, Штирия и т.д.


 

  • Рентабельно ли будет покупать отели в таких малоизвестных местах?

Вполне. Каринтия, Бургенланд, Нижняя Австрия – это земли, которые служат для отдыха самим австрийцам. К тому же отели в подобных местах могут работать круглогодично, в отличие от своих горнолыжных аналогов. Можно также приобрести отель у Дуная в Нижней Австрии. Многие туристы прокладывают свои маршруты вдоль реки, а потому отели в тех районах всегда актуальны.


 

  • Выгодный ли это тип бизнеса?

В зависимости от инвестиций. В большинстве случае данный бизнес помогает сохранить средства, а не преумножить их. Доходы наиболее успешных отелей редко превышают 7%. В случае, если в малом отеле пользоваться услугами управляющего, то доход может вообще свестись к нулю.  В связи с этим услугами управляющей компании или частного лица следует пользоваться только тогда, когда размер отеля достаточно велик – более 100 мест.


 

  • Как можно посчитать предполагаемые доходы отеля?

Через риэлторские агентства. Они в большинстве случаев могут предоставить информацию о стоимости койко-места на ночь. Учитывая протяженность туристического сезона и предположительную заполненность отеля (где-то 50%), можно посчитать, каков будет доход от недвижимости.


 

  • Как следует считать расходы на содержание?

Эти сведения следует узнавать у риэлторов, которые представляют продавца. В целом, следует помнить, что расходы могут быть текущие (зарплата сотрудникам, покупка продуктов, счета на воду, электричество и т.д.) и капитальные (ремонт). Следует помнить про налогообложение: каждое физическое лицо, имеющее доход в Австрии, должно уплачивать от 36,6%. Однако есть льготы – чтобы в них разобраться, на первых порах рекомендуем обращаться к налоговому консультанту.


 

  • Легко ли получить кредит на приобретение мини-отеля?

Вполне. Австрийское правительство заинтересовано в развитии данного сектора, а потому банки охотно выдают кредиты иностранным покупателям недвижимости. Статистика показывает, что если вы обладаете половиной требуемой суммы, то легко сможете оформить кредит на 10-25 лет под 2,2 – 3,5% ставку. Впрочем, каждый случай рассматривается с банком отдельно. Помочь с оформлением кредита могут риэлторские компании.


 

  • Как получить лицензию?

В случае, если ваш отель будет иметь более 10 мест, вам необходимо будет получить лицензию (она же концессия) на ведение гостиничного бизнеса. Получить ее достаточно легко – следует только тщательно подготовить нужные документы, список которых вы сможете узнать у риэлтора.


 

  • С какими трудностями можно столкнуться в самом начале?

В-первую очередь, это нереалистичный бизнес-план. Многие наши сограждане подвержены иллюзиям и потому в дальнейшем их ждет разочарование. Потому первоначально не следует делать упор на сауны, бары и прочие развлекательные элементы.  Во-вторых, плохое знание языка. В стране множество диалектов немецкого, а потому важно уметь понимать соседей, коллег и, конечно же, клиентов. Не следует на начальном этапе также заниматься трансфером из аэропорта – ведь это дополнительный пункт расходов. Кроме того, для этой деятельности нужна еще одна лицензия. Постарайтесь также прислушиваться к мнению агента, сопровождающего покупку – обычно их опыт очень помогает.


 

Австрия – это страна, готовая обеспечить вас всеми возможностями для того, чтобы жить счастливо. Правильно рассчитав свои шансы, вы сможете достичь целей и добиться успеха. А агентство Estate Net Austria поможет вам в этом.