• Хочу приобрести недвижимость в Австрии. С чего стоит начать?

Правильный вопрос, поскольку в Австрии существует целый ряд ограничений для иностранных покупателей. В первую очередь следует обратить внимание на то, есть ли у Вас гражданство Евросоюза или же вид на жительство в Австрии. Если имеется гражданство ЕС, то вам доступно жилье в любом регионе. В случае, если имеется вид на жительство (неважно, у вас или у кого-то из ваших родственников), то вам доступно жилье практически по всей стране, кроме таких регионов как Тироль и Форальберг. В случае, если нет ни того, ни другого, то ваш выбор ограничивается несколькими населенными пунктами, в которых разрешается продажа жилья для неграждан ЕС (Грац, Хартберг, Фюрстенфельд и др.).

Также следует учесть, каким образом вы собираетесь приобретать недвижимость: через физическое или юридическое лицо. Для юридических лиц ограничений значительно меньше, нежели для физических. Вопросы о продаже недвижимости физическим иностранным лицам решаются местными властями.

• Как можно получить вид на жительство?

Niederlassungsbewilligung (вид на жительство) в Австрии могут получить те люди, которые собираются жить на территории страны в течение полугода и более. Они должны иметь постоянную работу или же быть рядом с близкими, в случае если те – резиденты Австрии.

Человек, получивший ВНЖ, обязан платить все налоги. Семья этого человека получает право пользоваться соц. и мед. обслуживанием.

Для получения ВНЖ требуется знание языка (базовый уровень), медицинская страховка, а также наличие жилья – собственного или арендованного. Другие требования будут зависеть от типа ВНЖ.

Гарантировать получение ВНЖ не может никто – практически в каждом округе имеется своя комиссия, принимающая решения по данному вопросу. Карта вида на жительство действительна в течение года.

• Какие бывают виды ВНЖ в Австрии?

Существует несколько видов:

А) ВНЖ без права на работу.  Данный тип подходит для обеспеченных людей. Для получения нужно подтвердить свои финансовые возможности (доход должен составлять от 2 тысяч евро в месяц на каждого члена семьи). Еще необходима выписка с банковского счета, на котором должно быть минимум 20 тысяч евро на взрослого и 10 тысяч на ребенка. Могут потребоваться справки об отсутствии судимости, а также документы о рождении и образовании.

Б) ВНЖ с правом на работу. Предоставляет право на проживание и занятие как самостоятельной, так и несамостоятельной трудовой деятельностью. Всем желающим получить этот ВНЖ необходимо будет сдать тест, включающий в себя проверку знаний, умений и навыков, уровня владения английским и немецким языками и т.д.  Кроме того, необходимо будет подтвердить свой минимум доходов.

Известно несколько видов такого ВНЖ: специальная карта для высококвалифицированных кадров по определенным профессиям; карта для иных специалистов высокой квалификации; карта для иностранных выпускников австрийских учебных заведений; карта для предпринимателей.

В) ВНЖ для студентов. Выдается студентам, обучающимся на дневной форме в австрийских высших учебных заведениях. Если после зачисления студент не владеет языком, то ему дается несколько лет на его изучение – перед непосредственным началом обучения. Впрочем, базовые навыки должны быть. Шанс зачисления будет зависеть от количества обучающихся на факультете: при достаточном наборе велик риск отказа.

• Каким образом можно получить гражданство?

По общему правилу, для получения гражданства в Австрии необходимо подтверждать ВНЖ в течение 10 лет. В случае заключения брака с человеком, имеющим гражданство, срок может быть сокращен до 4 лет.

Также получить паспорт гражданина можно при внушительных инвестициях в экономику страны. Средства могут быть вложены в бизнес, создающий рабочие места или увеличивающий уровень экспорта страны. Минимальная инвестируемая сумма – 10 миллионов евро.

Следует помнить, что имея паспорт австрийца, от гражданства в другой стране придется отказаться.

• Какую недвижимость может купить иностранец? Нет ли каких-либо ограничений на покупку квартир, домов и дач?

В Австрии существует несколько видов жилой недвижимости.

А) Недвижимость для постоянного проживания – Hauptwohnsitz.

Б) Недвижимость для временного проживания – Zweitwohnsitz.

В) Недвижимость для сдачи в аренду туристам – touristiche Nutzung.

Первый тип предполагает почти круглогодичное проживание в купленной недвижимости. Соответственно, для этого необходим ВНЖ + регистрация в налоговых органах. В самой недвижимости можно жить самому, а можно сдавать в долгосрочную аренду человеку, зарегистрированному по месту проживания.

Второй тип недвижимости предполагает временное проживание. Соответственно, вы можете сами проживать в ней лишь временно, в остальное время сдавая в кратко- или долгосрочную аренду.

Третий же предполагает, что владельцы живут в жилье только небольшое количество дней, которое оговаривается заранее. Все остальное время в году недвижимость сдается через управляющую компанию.

• Какие налоги платятся при покупке?

Каждый покупатель недвижимости в Австрии обязан уплатить налог на передачу права собственности, который составляет 3,5 % от общей стоимости объекта. Кроме того, оплачивается регистрация в поземельной книге – 1,1% от общей стоимости.

В случае, если приобреталась новостройка, уплачивается 20% НДС, который часто включен в стоимость.

• Как проходит сделка?

После того, как клиент выбрал объект, риэлтор и юрист приступают к оформлению. Внесение имени собственника в кадастр и юридическое оформление может занимать до трех месяцев. Имеется несколько этапов сделки:

1. Соглашение о покупке (устное или письменное)
2. Передача задатка
3. Регистрация юридического лица (в случае необходимости). По времени это занимает от одной до двух недель
4. Получение разрешения на приобретение – для людей, не являющихся гражданами ЕС. На эту операцию обычно тратится на от 6 до 8 недель.
5. Оформление и подписание итогового договора купли-продажи, перевод оставшейся части денег.
6. Регистрация прав в земельном кадастре.

• Имеется ли возможность взять ипотечный кредит?

Да. При этом следует воспользоваться услугами таких банков, как Bank Austria, Erste Group, Immo-Bank, ING-DiBa Direktbank Austria, Raiffeisen Bankengruppe.

Более того, даже если имеется возможность приобрести недвижимость за свой счет, задумайтесь о взятии ипотечного кредита – это дает целый ряд преимуществ. Во-первых, в таком случае будет легче пройти проверку на легальность средств – каждый иностранец должен предъявить доказательства того, что его деньги получены честным путем. При работе с кредитом нужда в такой проверке отпадает. Во-вторых, хорошая кредитная история станет большим плюсом при оформлении ВНЖ. В-третьих, в случае, если покупка совершается с целью последующей сдачи в аренду, кредит обеспечит некоторые налоговые преимущества. Заявление на получение кредита рассматривается в течение 2-3 недель.

• Каковы условия получения кредита?

В Австрии получить ипотечный кредит можно на достаточно выгодных условиях. Процентные ставки достаточно низки – 2-3,5 % (для сравнения — в РФ минимальный показатель – 12%).  Сроки варьируются от года до 25 лет.

Первоначальный взнос не может быть ниже 50% (в некоторых случаях 70%). В случае, если заемщик уже обладает какой-либо недвижимостью на территории Австрии, он может взять кредит в залог ее – в некоторых случаях это поможет избежать первичного взноса. Минимальный размер кредита – 25 тысяч евро. Максимальный – 180.

Требования к заемщику будут различаться у каждого банка. Как правило, отрицательного ответа можно не опасаться в случае, если после ежемесячной выплаты на счету будет около 2 тысяч евро на человека. Кроме того, к моменту полной выплаты заемщику не должно быть больше 65 лет.

• Какие документы нужны банку для выдачи кредита?

1. Паспорт
2. Договор купли-продажи
3. Справки о доходах (желательно предоставить список легальных доходов за последние пару-тройку лет)
4. Иные доказательства платежеспособности (выписки из банков и т.д.)

Документы должны быть переведены на немецкий в профессиональном бюро, а сам перевод следует заверить у нотариуса.

• Стоит ли страховать жилье? Сколько примерно стоит страховка?

Если имеется желание – вы вполне можете застраховать собственную недвижимость. На сайтах ведущих австрийских страховых компаний (Versichern24.AT или Zurich Connect.AT) вы сможете воспользоваться онлайн сервисом расчета стоимости.

• Дорого ли содержать жилье в Австрии?

Расходы на содержание жилья в Австрии складываются из двух статей. Первая – это налоги. Вторая – непосредственно коммунальные платежи. Налоги на здания и сооружения обычно не собираются, однако есть налог на землю (Grundsteuer). Владельцы квартир могут вообще его не заметить: чаще всего он включен в ежемесячную плату за квартиру.

Что касается владельцев частных домов, то величина их налога будет зависеть от региона проживания. Уточнить сумму можно в местном отделении финансового ведомства (Finanzamt).

Коммунальные тарифы также будут зависеть от региона проживания. Понятие «коммунальные платежи» в Австрии следует понимать немного иначе, чем в России. В Австрии платятся т.н.  Betriebskosten, которые составляют примерно 2 – 3,5 евро за квадратный метр (для жилья среднего класса).  В эту сумму входит налог на недвижимость, сбор за вывоз мусора и пользование канализацией, ремонт, страховка дома, плата за услуги управляющей компании.  К этой цифре приплюсовываются расходы за пользование электричеством, водопроводом и отоплением, стоимость которых высчитывается по показаниям счетчика.

Покупка мини-отелей

В связи с тем, что количество людей, желающих заняться отельным бизнесом в Австрии, неуклонно возрастает, мы подготовили ответы на наиболее популярные вопросы относительно данного вида недвижимости.

• Реально ли купить отель на каком-нибудь популярном курорте?

Это очень сложно, учитывая большую конкуренцию. Отели в таких местах редко продают, а если такое и случается, то по завышенным ценам. На данный момент выгоднее будет обратить внимание на отели в местах, о которых типичный русский турист мог даже и не слышать – Каринтия, Штирия и т.д.

• Рентабельно ли будет покупать отели в таких малоизвестных местах?

Вполне. Каринтия, Бургенланд, Нижняя Австрия – это земли, которые служат для отдыха самим австрийцам. К тому же отели в подобных местах могут работать круглогодично, в отличие от своих горнолыжных аналогов. Можно также приобрести отель у Дуная в Нижней Австрии. Многие туристы прокладывают свои маршруты вдоль реки, а потому отели в тех районах всегда актуальны.

• Выгодный ли это тип бизнеса?

В зависимости от инвестиций. В большинстве случае данный бизнес помогает сохранить средства, а не преумножить их. Доходы наиболее успешных отелей редко превышают 7%. В случае, если в малом отеле пользоваться услугами управляющего, то доход может вообще свестись к нулю.  В связи с этим услугами управляющей компании или частного лица следует пользоваться только тогда, когда размер отеля достаточно велик – более 100 мест.

• Как можно посчитать предполагаемые доходы отеля?

Через риэлторские агентства. Они в большинстве случаев могут предоставить информацию о стоимости койко-места на ночь. Учитывая протяженность туристического сезона и предположительную заполненность отеля (где-то 50%), можно посчитать, каков будет доход от недвижимости.

• Как следует считать расходы на содержание?

Эти сведения следует узнавать у риэлторов, которые представляют продавца. В целом, следует помнить, что расходы могут быть текущие (зарплата сотрудникам, покупка продуктов, счета на воду, электричество и т.д.) и капитальные (ремонт). Следует помнить про налогообложение: каждое физическое лицо, имеющее доход в Австрии, должно уплачивать от 36,6%. Однако есть льготы – чтобы в них разобраться, на первых порах рекомендуем обращаться к налоговому консультанту.

• Легко ли получить кредит на приобретение мини-отеля?

Вполне. Австрийское правительство заинтересовано в развитии данного сектора, а потому банки охотно выдают кредиты иностранным покупателям недвижимости. Статистика показывает, что если вы обладаете половиной требуемой суммы, то легко сможете оформить кредит на 10-25 лет под 2,2 – 3,5% ставку. Впрочем, каждый случай рассматривается с банком отдельно. Помочь с оформлением кредита могут риэлторские компании.

• Как получить лицензию?

В случае, если ваш отель будет иметь более 10 мест, вам необходимо будет получить лицензию (она же концессия) на ведение гостиничного бизнеса. Получить ее достаточно легко – следует только тщательно подготовить нужные документы, список которых вы сможете узнать у риэлтора.

• С какими трудностями можно столкнуться в самом начале?

В-первую очередь, это нереалистичный бизнес-план. Многие наши сограждане подвержены иллюзиям и потому в дальнейшем их ждет разочарование. Потому первоначально не следует делать упор на сауны, бары и прочие развлекательные элементы.  Во-вторых, плохое знание языка. В стране множество диалектов немецкого, а потому важно уметь понимать соседей, коллег и, конечно же, клиентов. Не следует на начальном этапе также заниматься трансфером из аэропорта – ведь это дополнительный пункт расходов. Кроме того, для этой деятельности нужна еще одна лицензия. Постарайтесь также прислушиваться к мнению агента, сопровождающего покупку – обычно их опыт очень помогает.

Австрия – это страна, готовая обеспечить вас всеми возможностями для того, чтобы жить счастливо. Правильно рассчитав свои шансы, вы сможете достичь целей и добиться успеха. А агентство Estate Net Austria поможет вам в этом.